VEDTEKTER FOR TOKERUDTOPPEN SAMEIE

 

Vedtektene er tilpasset og vedtatt i ordinært sameiermøte den 16. april 2002 i medhold av Lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31.

Sist endret på sameiermøtene den 29. april 2004, 18. april 2005, 25. april 2006, 04. april 2011, 17. april 2013, 07. mai 2013 og sist 25. april 2016.

 

§ 1. EIENDOMMEN - FORMÅL

Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr 99 bnr 69 i Oslo med påstående bygninger.

Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art.

 

§ 2. ORGANISERING AV SAMEIET

Sameiet består av 212 seksjoner. Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av en bruksenhet.

Sameiebrøkene bygger på bruksenhetenes areal.

 

§ 3. ORGANISERING AV E-FELTET

Tokerudåsen Boligsameie, Tokerudtoppen Sameie og Tokerudlia Boligsameie eier i fellesskap garasjebygget, som er bygget på en del av gnr.99 bnr.66. Denne tomtegrunnen fester Tokerudåsen Boligsameie av Oslo kommune. Garasjebygget eies i fellesskap av de tre sameiene, i et tingrettslig sameie der hver av sameiene eier 33 %.

Garasjehuset ble bygget samtidig med terrasseblokkene og var en forutsetning for at Oslo kommune skulle godkjenne utbyggingen. Sameiene kan følgelig verken selge eller oppløse fellesgarasjen.

Der er ca. 240 parkeringsplasser i fellesgarasjen fordelt på to plan.

De tre sameiene er i felleskap ansvarlig for garasjehuset, dette gjelder alle forhold tilknyttet garasjehuset herunder bl.a. drift, vedlikehold og fornyelse/påkostninger.

Utgiftene tilknyttet garasjebygget fordeles i henhold til etablert praksis eller etter avtale der avtale foreligger.

E-feltet har en driftskomité bestående av minimum 2 representanter fra hvert av sameienes styrer.

 

§ 4. RETTSLIG RÅDERETT

Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. Herunder også rett til salg og pantsettelse. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr eierseksjonsloven § 25.

Salg skal meddeles styret til registrering med minst 14-fjorten dagers varsel før innflytting, eller overdragelse av seksjonen.

Utleie av seksjonen kan bare skje med styres godkjennelse som må innhentes på forhånd og minst 14 – fjorten dager før leietakeren skal flytte inn i leiligheten. Samtykke til utleie kan ikke nektes uten saklig grunn.

 

§ 5. RETT TIL BRUK

Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til.

Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner.

Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven § 13 annet ledd.

 

§ 6. HUSORDENSREGLER

Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Beboerne plikter å følge de husordensregler som til enhver tid er fastsatt, og er innforstått med at brudd på disse ansees som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet.

 

§ 7. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER

Utskifting av vinduer og dører, endring av utvendige farger etc, skal godkjennes av styret, og kan skje etter en samlet plan for bygningen vedtatt av sameiermøtet.

Arbeid på bad og kjøkken krever informasjon til styret samt signert bad/kjøkken erklæring før arbeidet starter.

Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet på sameiermøtet til avgjørelse.

Ledning, rør o.l. nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.

En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

 

§ 8. FELLESKOSTNADER

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) fordeles på sameierne etter sameiebrøken. Der særlige grunner taler for det kan en kostnad fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Den enkelte sameier betaler akontobeløp fastsatt av sameiermøtet eller styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet skal også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen.

 

§ 9. VEDLIKEHOLD

Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Det samme gjelder for fellesareal der en seksjonseier er gitt midlertidig enerett til bruk. Fellesarealer skal holdes forsvarlig vedlike.

Med tilslutning fra de sameierne det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like.

Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen, samt de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsskap. Hvis en sameier ønsker å bruke sameiets forsikring belastes sameier for egenandelen. Også gulvbelegg omfattes av vedlikeholdsplikten.

Sameier kan selv stå for bytte av entrédør, terrassedører og vinduer for egen regning. Dette arbeidet skal utføres fagmessig. Dører og vinduer må ikke byttes uten styrets godkjenning. Glass kan byttes fritt, uten styrets godkjenning, i stygge eller punkterte vinduer.

Seksjonseier må selv sørge for å ivareta helse, miljø og sikkerhet (HMS.) på egen seksjon, samt terrasser og balkonger. Dette gjelder egne arbeider samt pålegg fra styret som for eksempel maling, snømåking osv.

Følgeskader som oppstår på grunn av dårlig vedlikehold av sameier, utenfor seksjonens vegger (terrasser/balkonger), dekkes av sameier. Dette gjelder for eksempel fuktskader til underliggende seksjon ved utette fliser, hulkil osv. Styret kan engasjere et firma til å utføre de arbeider som ikke blir utført av sameier etter vedtak fra årsmøte, eller etter pålegg fra styret. Disse arbeidene vil bli utført for seksjonseiers regning. Innkrevingen gjøres av sameiets forretningsfører.

Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar.

Dersom det er oppført tilbygg på en seksjon eller i tilknytting til denne påhviler det seksjonens til enhver tid eier ansvar om å erstatte alle skader på egen eller omkringliggende seksjoner som følge av tilbygget. Dette gjelder enten det er feil ved tilbyggets konstruksjon eller manglende vedlikehold av dette.

 

§ 10. MISLIGHOLD, PÅLEGG OM SALG OG KRAV OM FRAVIKELSE

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf Eierseksjonsloven § 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene tvangsfullbyrdelsesloven, jf Eierseksjonsloven § 27.

 

§ 11. STYRET

Sameiet skal ha et styre som består av 1 - en leder og 4 – fire medlemmer. Styrets leder velges særskilt. Funksjonstiden skal være 1 år. Gjenvalg kan finne sted. Det skal velges 3 - tre vararepresentanter.

Styrets medlemmer velges for 2 år med utskifting annet hvert år for å ha kontinuitet. Styrets varamedlemmer velges for ett år

Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen underskrives av de fremmøtte styrerepresentanter.

Styret ansetter, sier opp og avsetter forretningsfører og ansatte, gir instrukser for dem, fastsetter lønn og fører tilsyn med at de oppfyller sine forpliktelser.

Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget.

I fellesanliggende representerer styret sameierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder og ett medlem av styret.

Styremøte holdes når det er nødvendig. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som skal behandles.

Styret, sameiermøtet eller andre som representerer sameiet, kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameiernes bekostning.

Også andre enn sameiere skal nå kunne velges til styremedlemmer. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet.

Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap å tegne sameiets navn. Styret kan gi prokura.

 

§ 12. SAMEIERMØTET

Det ordinære sameiermøte skal:

1) Behandle årsrapport fra styret.

2) Behandle og godkjenne regnskapet.

3) Behandle andre saker nevnt i innkallingen.

4) Foreta valg av styre med vararepresentanter samt valgkomite.

5) Foreta valg av revisor.

Sameiermøtet skal ledes av styrets formann eller den sameiermøtet velger. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes på sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning, underskrives av møtelederen og to av de tilstedeværende sameiere valgt på sameiermøtet. Kopi av protokollen skal sendes samtlige sameiere. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.

Alle beslutninger treffes med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmer.

Det kreves minst 2/3-dels flertall av de avgitte stemmer til vedtak om:

  1. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.    
  2. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter.
  3. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap
  4. Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
  5. Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt
  6. Endring av vedtektene
  7. Samtykke til reseksjonering
  8. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo-eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 % av de årlige fellesutgifter. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet av de avgitte stemmer.

 

§ 13. FORRETNINGSFØRER

Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner § 41.

 

§ 14. MINDRETALLSVERN

Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

 

§ 15. ENDRINGER I VEDTEKTENE

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav.

 

§ 16. GENERELLE PLIKTER

Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet.

Tokerudtoppen sameie

 

§ 17. ETABLERING AV PÅBYGG PÅ KJØKKENSIDEN

Styret kan etter søknad fra den enkelte seksjonseier innvilge rett til å etablere påbygg på kjøkkensiden.

Vilkårene for å kunne få søknaden innvilget er:

  1. At Plan-og bygningsetaten gir tillatelse til etablering av påbygg på kjøkkensiden ihht helhetsplanen for sameiet.
  2. Seksjonseier må selv melde seg for å være med i fellessøknad om godkjenning av helhetsplan hos Plan- og bygningsetaten.
  3. At påbygget på kjøkkensiden eies og vedlikeholdes av seksjonseieren og ikke av sameiet.
  4. At seksjonseieren er ansvarlig for enhver skade som påbygget på kjøkkensiden måtte forårsake.
  5. At sameiet v/styret, ved behov, kan kreve påbygget på kjøkkensiden midlertidig fjernet for
  6. seksjonseierens regning.
  7. At sameiet v/styret kan fjerne påbygget for seksjonseierens regning, dersom sameiets pålegg om vedlikehold ikke etterfølges.

 

§ 18. ETABLERING AV BODER PÅ KJØKKENSIDEN/STUESIDEN 

Styret kan etter søknad fra den enkelte seksjonseier innvilge rett til å etablere utstyrsboder på kjøkkensiden/stuesiden.

Vilkårene for å kunne få søknaden innvilget er:

  1. At Plan- og bygningsetaten gir tillatelse til etablering av boder på kjøkkensiden/stuesiden i henhold til helhetsplanen for sameiet.
  2. Seksjonseier må selv melde seg for å være med i fellessøknad om godkjenning av helhetsplan hos Plan- og bygningsetaten.
  3. At utstyrsboden eies og vedlikeholdes av seksjonseieren og ikke av sameiet.
  4. At seksjonseieren er ansvarlig for enhver skade som utstyrsboden måtte forårsake.
  5. At sameiet v/styret ved behov, kan kreve utstyrsboden midlertidig fjernet for seksjonseierens regning.
  6. At sameiet v/styret kan fjerne utstyrsboden for seksjonseierens regning, dersom sameiets pålegg om vedlikehold ikke etterfølges.

 

§ 19. ETABLERING AV PLATTINGER PÅ KJØKKENSIDEN/STUESIDEN

Styret kan etter søknad fra den enkelte seksjonseier innvilge rett til å etablere platting på kjøkkensiden /stuesiden.

Vilkårene for å kunne få søknaden innvilget er:

  1. At seksjonseier må fremlegge målsatt tegning på plattingen.
  2. At seksjonseier må selv, etter godkjenning fra styret, sørge for at plattingen stemmer med tegning som styret har godkjent.
  3. At plattingen på kjøkkensiden/stuesiden bygges, eies og vedlikeholdes av seksjonseieren og ikke av sameiet.
  4. At seksjonseieren er ansvarlig for enhver skade som plattingen på kjøkkensiden/stuesiden måtte
  5. forårsake.
  6. At eksisterende plattinger skal ha samme vedlikeholdsplikt som nybygg.
  7. At sameiet v/styret ved behov kan kreve plattingen på kjøkkensiden/stuesiden midlertidig fjernet for seksjonseierens regning.
  8. At sameiet v/styret kan fjerne plattingen for seksjonseierens regning, dersom sameiets pålegg om vedlikehold ikke etterfølges.

 

§ 20. INNGLASSING AV TERRASSER

Sameiet sørger for at valgt leverandør innhenter rammetillatelse og igangsettelsestillatelse fra Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten, til å innglasse terrassen utenfor den enkelte seksjon. Styret er delegert myndighet av sameiermøtet til, etter søknad fra den enkelte seksjonseier, å innvilge rett til å innglasse terrassen.

Vilkårene for å kunne få søknaden innvilget er:

1. At innglassingen skjer med sameiets valgte leverandør som utførende.

2. At innglassingen bekostes av den enkelte seksjonseier.

3. At seksjonseieren ved fremsettelse av søknad betaler et gebyr på kr 1.000 til sameiet, hvor beløpet trekkes fra oppgjøret når innglassing er gjennomført.

4. At innglassingen eies og vedlikeholdes av seksjonseieren og ikke av sameiet.

5. At innglassingen er forsikret over sameiets forsikring, men at egenandel ved forsikringsskade dekkes av seksjonseieren.

6. At seksjonseieren er ansvarlig for enhver skade som innglassingen måtte forårsake.

7. At sameiet kan kreve innglassingen midlertidig fjernet for seksjonseierens regning og risiko.

8. At sameiet kan fjerne innglassingen for seksjonseiers regning og risiko dersom sameiets pålegg om vedlikehold ikke etterfølges..